L’ERP et la VEFA, un vide juridique ? - 06/04/2020

Toute signature d’achat immobilier ne doit se faire qu’après lecture des diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente. Parmi ces diagnostics figure notamment l’ERP (État des Risques et Pollution) qui informe l’acquéreur de tous les risques auxquels son futur bien et les futurs occupants seront exposés en l’habitant. On sait que le défaut d’ERP ou des erreurs ou omissions dans un ERP pouvaient faire annuler une vente même 10 ans après sa conclusion ; mais ces cas se sont appliqués à des biens immobiliers construits ou à des terrains à bâtir.

Dans le cas de la VEFA (Vente en l’État Futur Achèvement) il semble qu’un ou plusieurs vides juridiques ou réglementaires subsistent. Sans trace d’éventuels litiges tranchés par les tribunaux, les promoteurs, les commerciaux et les acheteurs  restent dans l’incertitude. A quel moment doit-on obtenir l’ERP d’un logement acheté en VEFA ?

Le déroulement d’un achat en VEFA

La majorité des ventes de logements neufs, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’appartements en immeubles collectifs, se fait alors que ces logements ne sont pas encore construits ou alors que leur construction n’est pas achevée. On parle donc d’achat sur plan ou de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).

Tout commence avec le contrat de réservation par lequel vendeur et acquéreur s’engagent l’un envers l’autre. Ce contrat de réservation, signé sous seing privé, engage  simplement le promoteur à réserver un logement au client si le programme se réalise.

Si ce contrat de réservation stipule que le promoteur doit mentionner obligatoirement certains éléments (la surface habitable ‘approximative’ du logement, le nombre de pièces principales, la situation dans l’immeuble ou dans le lotissement, la qualité de la construction, le prix ‘prévisionnel’ du logement réservé, la date à laquelle la vente pourra être conclue et la date ‘approximative’ de livraison); l’ERP ne fait pas encore partie de cette liste.

Lorsque, et c’est le cas le plus fréquent, un dépôt de garantie (de 2 % ou 5%) est exigé lors de la réservation, celui-ci pourra être retenu par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur hors cas encadrés par la législation.

Ce n’est qu’après quelques mois que le futur acquéreur recevra le projet de contrat de vente définitif qui engagera les deux parties jusqu’à la livraison du logement. Ici aussi, la loi impose la présence de certaines clauses au contrat (description détaillée du logement et sa situation dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, prix, modalités de paiement et conditions éventuelles de révision du prix, délai de livraison, garanties, condition suspensive d’obtention des prêts) mais toujours pas mention d’ERP alors que le contrat doit également comporter les indications utiles relatives à la consistance du bien (plans, coupes, indication des surfaces de chacune des pièces, etc) ainsi qu’à ses caractéristiques techniques (notamment les matériaux utilisés).

L’ERP pourtant obligatoire en VEFA

Nul doute, la fourniture d’un ERP en cours de validité est obligatoire avant la signature du contrat définitif que ce soit pour un terrain, un bien immobilier bâti ou à bâtir dont en VEFA. Toutefois, la pratique de fournir au futur acquéreur un ERP lors de la signature de la réservation n’est pas une pratique courante, c’est une pratique conseillée mais non obligatoire à ce stade. Le choix du moment de remise de l’ERP au futur acquéreur relèverait du libre arbitre des intervenants de la commercialisation et de la vente.

C’est là que se posent maintes questions :

• L’ERP présenté lors de la réservation sera-t’il encore valide et à jour lors de signature du projet d’acte de vente ?
• L’ERP présenté lors du projet d’acte de vente sera-t’il encore valide et à jour lors de signature de l’acte de vente définitif et encore plus lors de la livraison du bien construit ?
• Dans quels cas, selon la lecture de l’ERP lors de la signature de l’acte définitif de vente ou de la livraison, l’acquéreur pourra se rétracter au vu des risques et PPR ? Et comment pourra t’il alors récupérer son dépôt de garantie ou les sommes déjà payées ?

Si la jurisprudence protège les acquéreurs pour pouvoir annuler sans pénalité l’achat d’un bien immobilier lorsque son ERP est incomplet, non actualisé ou manquant, rien n’apparaît clairement jusqu’alors dans le cas d’un achat immobilier en VEFA.